"Iedereen weet dat er snel meer woningen gebouwd moeten worden, met name voor de sociale huur. Maar wie gaat het doen? De corporaties kunnen grote stappen zetten, mits het Rijk aan de juiste knoppen draait.

De roep om meer betaalbare woningen klinkt vaak en luid. Met reden. Het woningtekort is enorm, de schaarste aan betaalbare woningen het grootst. Honderdduizenden mensen zijn op zoek naar een sociale huurwoning. Niet voor niets wordt de ambitie om
juist in dit segment meer te bouwen flink opgeschroefd. De percentages sociale huur moeten fors omhoog. Een inhaalslag die broodnodig is, want veel mensen maken op de totaal overspannen woningmarkt geen schijn van kans. De prijzen in de koop- en vrije huursector zijn simpelweg te hoog. Hoewel bij wet is vastgelegd dat huisvesting een recht voor iedereen moet zijn, is dit voor veel mensen slechts een papieren werkelijkheid.

Wie gaat het doen?

Ambities zijn mooi, maar in geouwehoer kun je niet wonen, om met Jan Schaefer te spreken. Wie gaat deze betaalbare woningen ontwikkelen? De woningcorporaties kampen met onvoldoende investeringscapaciteit om aan de grote vraag te voldoen. Marktpartijen gaan het ook niet doen: het bouwen van sociale huurwoningen, écht betaalbare koop of gereguleerde middenhuur levert te weinig rendement op. Áls ontwikkelaars het al willen, eisen ze flinke concessies: de woningen zijn slechts een
beperkt aantal jaar beschikbaar in het betaalbare segment en belanden daarna in de dure koop- of huursector. Weg betaalbare woning. Dit is geen verwijt aan ontwikkelaars, dit is wat er gebeurt als je volkshuisvesting te veel overlaat aan de markt. Het politieke beleid vanuit Den Haag richtte zich jarenlang op het afbreken van de sociale woningbouwvoorraad. Landelijk werden honderdduizenden sociale huurwoningen verkocht of gesloopt. Er werden steeds minder financiële middelen beschikbaar gesteld om te bouwen en te investeren in leefbare wijken — een andere belangrijke taak van corporaties.

Daarnaast is door het invoeren van inkomensgrenzen de toegang tot sociale huurwoningen beperkt tot de laagste inkomens. Een grote groep woningzoekenden, waaronder leraren, politieagenten en zorgpersoneel, zijn hierdoor afhankelijk geworden van de vrije markt met de bijbehorende torenhoge prijzen. Van deze politieke keuzes plukken we nu de wrange vruchten. Dakloosheid is toegenomen, wachtlijsten worden langer en langer, veel starters zitten vast op de zolderkamer bij pa en ma en mensen met cruciale beroepen kunnen niet in de buurt van hun baan wonen. Tegelijk kunnen mensen in financieel gelukkiger omstandigheden wel een koopwoning betalen. Zij bouwen door de almaar stijgende woningwaarde flink aan hun vermogen. Het tekort aan betaalbare woningen is zo steeds meer een maatschappelijke ‘ongelijkmaker’ geworden. Voor de wederopbouw van echte volkshuisvesting is meer regie nodig van de overheid — landelijk, provinciaal en lokaal — met een sleutelrol voor woningcorporaties. Zij zijn in staat om de betaalbare woningvoorraad substantieel uit te breiden. Anticyclisch bouwen, dus ook als de vraag van de markt uitvalt. Dat gebeurt al, maar het is niet genoeg. De middelen en met name de mogelijkheden om voldoende financiering aan te trekken waarmee bouwprojecten kunnen worden opgestart, ontbreken of zijn niet goed verdeeld.

Stappen van de rijksoverheid

Om corporaties meer te laten bouwen kan de landelijke overheid aan een aantal cruciale knoppen draaien. In de eerste plaats zou voor corporaties de winstbelasting (Vpb) over de waarde van haar vastgoed moeten worden afgeschaft. Corporaties hebben geen winstdoelstelling of aandeelhouders: geld dat binnenkomt, wordt ingezet voor nieuwbouw, verduurzaming en leefbaarheid in de wijken. De Tweede Kamer heeft de minister daartoe opgeroepen, maar de motie is nog niet uitgevoerd. Zonde: in 2023 maakten corporaties €1,1 mrd over aan de Belastingdienst. Daarvan hadden ze meer dan 3.000 woningen kunnen bouwen. Ook kan het Rijk ervoor zorgen dat leningen voor de realisatie van middenhuur niet langer aangemerkt worden als commercieel. Dat bespaart rente en geeft corporaties meer financiële armslag om te investeren in middenhuur.

Kortingen op grondprijzen

Ook gemeenten kunnen sturen op meer betaalbare woningen. Zo kunnen ze kortingen geven op grondprijzen of budget vrijmaken waarmee projecten een extra krijgen. Dit zijn instrumenten die er in gemeenten als Gouda voor zorgen dat er tegen de trend in tóch
gebouwd wordt. De provincie kan sterker inzetten op het realiseren van de randvoorwaarden voor het ontwikkelen van aantrekkelijke en toekomstbestendige wijken. Denk aan goede bereikbaarheid en het creëren van voldoende ruimte. Corporaties zélf, ten slotte, kunnen werk maken van onderlinge solidariteit. Er zijn corporaties die nog voldoende financiële middelen hebben, die zij buiten de eigen regio zouden kunnen inzetten. Dit vraagt dat corporaties en gemeentebesturen over grenzen
heen durven te kijken. Wat deze concrete maatregelen bindt is de herwaardering van de rol van corporaties. Willen we échte volkshuisvesting, waarbij wonen een recht wordt voor iedereen, dan zijn dit de bouwstenen."

Jan Kees Oppelaar is wethouder wonen in Gouda

Anne ter Steege is directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen

Diederik Hommes is directeur-bestuurder van Woonpartners Midden-Holland

Dit is de integrale tekst van de opiniebijdrage, gepubliceerd in het FD van 23 april 2024