Wijzigingen in huurrecht vanaf 1 augustus 2003

Vanaf 1 augustus is de vernieuwde wettelijke regeling van het huurrecht in het Burgerlijk Wetboek ingevoerd. Ook als u al een huurovereenkomst heeft met Woonpartners, dan valt die nu onder de nieuwe wet. Het nieuwe huurrecht wordt vooral gekenmerkt door een forse toename van dwingende regels, waarvan verhuurder en huurder slechts in bepaalde gevallen mogen afwijken (niet ten nadele van de huurder). Bovendien gaat het nieuwe huurrecht meer dan voorheen uit van de verplichting van de verhuurder om er voor te zorgen, ‘dat de huurder het overeengekomen gebruik van de gehuurde woning waar kan maken en hem het genot toekomt dat hij daarvan mag verwachten’. Oftewel, wat kort door de bocht: u moet prettig kunnen wonen. De afgelopen maanden heeft Woonpartners met een vertegenwoordiging van de huurdersbelangenorganisaties HWZM en HWHM overleg gevoerd op welke onderdelen het huidige beleid moet worden aangepast. In dit artikel in vogelvlucht een overzicht van de belangrijkste wijzigingen.

Hoofdlijnen nieuwe huurrecht

 

Het verhelpen van gebreken
Wanneer er gebreken in de woningen zijn heeft Woonpartners Midden-Holland de zorgplicht deze te verhelpen. Daarnaast kunnen wij verplicht worden om op uw verzoek gebreken te verhelpen. Doen wij dat niet dan biedt het nieuwe huurrecht u de mogelijkheid het gebrek eventueel zelf te verhelpen. De kosten kunt u dan verhalen op Woonpartners of in mindering brengen op de huurprijs wanneer wij de kosten niet zouden willen vergoeden. Uiteraard moeten de kosten wel redelijk zijn. U krijgt deze mogelijkheid naast de bestaande mogelijkheid om tijdelijke huurverlaging te vragen in een procedure bij de huurcommissie.

Zelf aangebrachte voorzieningen
U mag zelf veranderingen aan de binnenkant van de woning aanbrengen. Bij kleine aanpassingen die bij het einde van de huurovereenkomst gemakkelijk ongedaan kunnen worden gemaakt, is geen toestemming nodig. Bij wat meer ingrijpende wijzigingen is het van belang om Woonpartners om schriftelijke toestemming te verzoeken. Van belang hierbij is dat de veranderingen de verhuurbaarheid van de woning niet mogen schaden en niet leiden tot een waardedaling van de woning. Voldoet u aan deze voorwaarden? Dan moet Woonpartners u in ieder geval toestemming verlenen. Wanneer wij geen toestemming zouden geven, kunt u de rechter om toestemming vragen. De rechter zal dan nagaan of wij toestemming hadden behoren te geven. De verhuurder kan de huurder overigens wel weigeren om veranderingen aan de buitenkant van de woning aan te brengen, zoals het plaatsen van een schotelantenne.

Oplevering van de woning bij het einde van de huur
U mag de door u aangebrachte voorzieningen weer ongedaan maken, mits de woning dan weer in oorspronkelijke staat komt. Veranderingen waarvoor wij toestemming hebben verleend, hoeft u niet ongedaan te maken. Wanneer bij het begin van de huur een beschrijving van de woning is opgemaakt (de opnamestaat), is de huurder verplicht de woning in die staat op te leveren met uitzondering van de veranderingen waarvoor toestemming is verleend. Heeft u een huurcontract afgesloten na 1 augustus 2003 en is er geen opnamestaat? Dan wordt verondersteld dat de staat waarin u de woning oplevert hetzelfde is als bij aanvang van het huurcontract. Is dat niet het geval dan zal Woonpartners aan moeten tonen dat u de woning niet goed heeft opgeleverd.

Complexrenovatie
Wanneer Woonpartners een woning wil renoveren, moet u ons daarvoor de gelegenheid geven als wij u een schriftelijk voorstel hebben gedaan. Een voorstel wordt als redelijk beschouwd, wanneer de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten betreft die een bouwkundige eenheid vormen en minimaal 70 % van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. Huurders die niet met het voorstel hebben ingestemd kunnen binnen acht weken na het bericht van de verhuurder dat de 70 % is gehaald, naar de rechter stappen. Die zal dan oordelen over de redelijkheid van het voorstel.

Onderverhuur
U mag uw woning in het nieuwe huurrecht niet in het geheel onderverhuren. Wel mag u een kamer verhuren, maar dan moet u zelf in de woning blijven wonen. De verhuurder kan in het huurcontract overigens wel nadere bepalingen opnemen, bijvoorbeeld dat verhuur van een kamer alleen is toegestaan met toestemming van de verhuurder.

Servicekosten en het voorschotbedrag
Servicekosten zijn alle kosten die op grond van de huurovereenkomst bovenop de (kale) huurprijs aan de huurder in rekening mogen worden gebracht. In de regel zijn dit vergoedingen voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Nieuw is dat precies is omschreven welke elementen gerekend mogen worden tot de servicekosten, te weten: warmtevoorzieningen, nutsvoorzieningen, roerende zaken, gebruik van en klein herstel van gemeenschappelijke ruimten, huisvuil, huismeester, signaallevering, elektronische apparatuur, verzekeringen en administratiekosten. U kunt voortaan bij de huurcommissie het voorschotbedrag aan servicekosten laten toetsen, wanneer u verwacht dat het voorschot aanzienlijk hoger is dan het bedrag van de uiteindelijke afrekening.

Verplichte onderhoudsverdeling huurder/verhuurder
Met het nieuwe huurrecht wordt de onderhoudsverdeling voor woningen dwingend vastgelegd. Woonpartners moet gebreken herstellen. U moet echter zelf de kleine reparaties uitvoeren, die het gevolg zijn van slijtage bij normaal gebruik van de woonruimte. U kunt overigens wel met Woonpartners afspreken dat wij bepaalde reparaties voor u uitvoeren, en de kosten daarvan doorberekenen in de servicekosten.

Overgangsrecht
Het nieuwe huurrecht geldt voortaan voor iedereen. Maar er is een uitzondering. Heeft u na 1 augustus 2003 een procedure bij de huurcommissie gestart, maar heeft de procedure betrekking op een wijziging van de huurprijs, waarvan zowel het voorstel als de voorgestelde ingangsdatum liggen vóór 1 augustus, dan geldt voor u nog het ‘oude’ huurrecht.

Wat betekenen deze wijzigingen nu voor onze huurders?
Hieronder hebben wij voor u de belangrijkste wijzigingen voor u bij elkaar gezet. Het eerste gedeelte heeft betrekking op een aantal artikelen uit de Algemene huurvoorwaarden die u heeft ontvangen bij ondertekening van de huurovereenkomst. In het tweede gedeelte staan de wijzigingen die betrekking hebben op het Onderhouds-ABC/Service-abonnement. Wanneer u (één van) beide geactualiseerde brochures wilt ontvangen kunt u deze on-line bestellen. Hierbij kunt u gebruik maken van het aanvraagformulier dat zich binnen de rubriek contact bevindt.

1. Oude tekst Algemene huurvoorwaarden

Verplichtingen verhuurder
Artikel 7
Lid 1: Verhuurder zal huurder gedurende de huurtijd het rustig genot van het gehuurde verschaffen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor feitelijke stoornis in het huurgenot.
Lid 3: Verhuurder zal alle gebreken die het gebruik van het gehuurde verhinderen of ernstig belemmeren opheffen ook al kende hij deze niet bij aanvang van de huur.

Verplichtingen huurder
Artikel 9
Lid 3: Huurder mag niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden die niet tot het huishouden behoren.

Artikel 10
Lid 1: Geringe en dagelijkse onderhouds- en reparatiewerkzaamheden komen voor rekening van huurder.

Artikel 13
Lid 4: Huurder zal in ieder geval in redelijkheid zijn toestemming aan de verandering niet kunnen onthouden indien een aanzienlijke meerderheid van de huurders binnen het complex of een gedeelte van dat complex met de voorgestelde verandering heeft ingestemd.

2. Nieuwe tekst Algemene huurvoorwaarden

Verplichtingen verhuurder
Artikel 7
Lid 1: Verhuurder zal huurder gedurende de huurtijd het rustig genot van het gehuurde verschaffen. Bij verstoring van dit genot (als gevolg van overlast) is verhuurder verplicht actie te ondernemen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor feitelijke stoornis in het huurgenot, veroorzaakt door derden.
Lid 3: Verhuurder zal alle gebreken die het gebruik van het gehuurde verhinderen of ernstig belemmeren opheffen. Verhuurder zal op verlangen van de huurder gebreken verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van hem kunnen worden verlangd. Uitgezonderd hiervan is schade, veroorzaakt door nalatigheid van de huurder.

Verplichtingen huurder
Artikel 9
Lid 3: Huurder mag niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden die niet tot het huishouden behoren.

Artikel 10

Lid 1: Huurder is verplicht eventuele gebreken aan zijn woning schriftelijk aan verhuurder te melden.

Artikel 11
Lid 1: Geringe en dagelijkse onderhouds- en reparatiewerkzaamheden komen voor rekening van huurder. In de brochure Onderhouds-ABC, waarvan een exemplaar bij ondertekening van de huurovereenkomst aan huurder is verstrekt, is aangegeven welke onderhoudswerkzaam- heden voor rekening van huurder zijn.

Artikel 14
Lid 4: Huurder zal in ieder geval in redelijkheid zijn toestemming aan de verandering niet kunnen onthouden indien: - 70% van de huurders binnen het complex of een gedeelte van dat complex met de voorgestelde verandering heeft ingestemd.

3. Oude tekst Onderhouds-ABC & Service-plusabonnement

Uitgangspunten van het onderhouds-ABC

Alle onderhoudsmaatregelen en reparaties aan het gehuurde, die het gevolg zijn van beschadiging, vernieling, onzorgvuldig onderhoud, ondeskundig of onjuist gebruik door de huurder, komen voor 100% voor rekening van de huurder.
Aansprakelijkheid voor schade aan de inboedel kan wel ontstaan indien Woonpartners Midden-Holland niet tijdig de vooraf door de huurder gemelde onderhoudsklachten herstelt.

Service-plus abonnement

- Repareren/vervangen afdekstrips, kitvoegen

- Repareren/vervangen gaskraan keuken (de-/montage bij onderhoud)
  dient te geschieden door een erkend installateur 

- Vensterbanken

Gebruik onderhouds-ABC
- Repareren/vervangen brievenbusklep: rekening huurder
- Repareren/vervangen armaturen en installatieonderdelen in
  gemeenschappelijke ruimten: servicekosten

4. Nieuwe tekst Onderhouds-ABC & Service-plusabonnement

Uitgangspunten van het onderhouds-ABC
Alle onderhoudsmaatregelen en reparaties aan het gehuurde, die het gevolg zijn van beschadiging, vernieling, onzorgvuldig onderhoud, ondeskundig of onjuist gebruik door de huurder, komen voor 100% voor rekening van de huurder. Dit geldt ook voor schade, veroorzaakt door klusgedrag van de huurder.

Aansprakelijkheid voor schade aan de inboedel kan wel ontstaan indien Woonpartners Midden-Holland niet tijdig de vooraf door de huurder gemelde achterstallig onderhoudsklachten herstelt.

Service-plus abonnement
- Repareren/vervangen afdekstrips, kitvoegen: wordt rekening verhuurder
- Repareren/vervangen gaskraan keuken (de-/montage bij onderhoud)
  uitgevoerd door een erkend installateur voor rekening verhuurder
- Binnenvensterbanken

Gebruik onderhouds-ABC

- Repareren/vervangen brievenbusklep: bij/in voordeur: rekening
  huurder/S.A.
- Onderhoud/vervanging slotje: rekening huurder/S.A.
- Graffity: rekening verhuurder Onderhoud/vervanging binnenroosters
  rekening huurder/S.A.
- Open en vrijhouden roosters in de binnenzijde buitengevels: rekening
  huurder
- Open en vrijhouden roosters in de buitenzijde buitengevels: rekening
  verhuurder
- Vervangen sleutels als gevolg van diefstal of inbraak: rekening
  huurder/S.A.
- Herstellen terrassen/paden in geval van calamiteiten: rekening
  huurder/S.A.
- Tuin privé: rekening huurder Tuin gemeenschappelijk: servicekosten
- Repareren/vervangen armaturen en installatieonderdelen in
  gemeenschappelijke ruimten: rekening verhuurder
- Vervangen Politie Keurmerk Veilig Wonen lampen: rekening huurder
- Repareren en vervangen Politie Keurmerk
- Veilig Wonen armaturen verlichting: rekening verhuurder.

10 oktober 2003

terug naar boven